第2章 お金を払って土地を借りる
第二章 借地
第3章 お金を払って建物や部屋を借りる
第1章 この法律全体にいえること
第1節 いつまで土地を借りていられるか
第一節 借地権の存続期間等
契約期間は30年間から
- 第3条重要
-
借地権の契約を結ぶ場合、契約期間は30年間で設定してください。
契約の中で30年間以上で設定をした場合はそれでも有効となります。
原文
3
終わった契約を結び直した場合の期間
- 第4条重要
-
いったん終わった契約を同じ貸主と借主の間で結び直す場合は、契約期間は結び直した日から10年間とします。
契約の中で10年間以上で設定をした場合はそれでも有効となります。
ただし、契約が終わってから最初の結び直しの場合に限り20年間でもOKで、20年間以上で設定をした場合はそれも有効となります。
“いったん終わった契約を同じ貸主と借主の間で結び直すこと”を《更新》といいます。
原文
4
借り主が更新を希望したら
- 第5条
-
借地に建物が建ち続けていたら、借地権の契約が満了した場合でも借り主が契約更新を希望したら、貸主との間で特に合意がなくてもそれまでと同じ条件で契約が更新されたことになります。
とはいえ、貸主側から適切なタイミングで「それは困る」と借り主に異議を伝えた場合は、両者の合意が無ければそのままでは更新されません。 - 2
-
借地に建物が建ち続けていたら、借地権の契約が満了した後でも借り主がそのまま土地を使っていたら、貸主との間で特に合意がなくてもそれまでと同じ条件で契約が更新されたことになります。
とはいえ、貸主側から適切なタイミングで「それは困る」と借り主に異議を伝えた場合は、両者の合意が無ければそのままでは更新されません。 - 3
- 転借地権が設定されていて土地の又貸しされていた場合は又貸しによって土地を使っていた人がそのまま土地を使い続けているケースについては、合意がなくても同じ条件で契約が更新されたことになり、貸主側から異議があればそのまま更新とはなりません。
原文
5
借り主に異議を申し立てるためには
- 第6条重要難文
-
前条のケースで、借り主からの契約更新の希望に対して貸主が異議を申し立てるには、次のような正当な理由がなければなりません。
- 土地を必要とする貸主の事情
- 借地をしている間の経緯や土地の利用状況
- 土地を返してもらう代わりに借り主に対して金銭的なメリットを提供する提案
原文
6
建物を建て直して契約を20年に
- 第7条
-
借りている土地に建っていた建物が何らかの事情で取り壊されたりした状況で、貸主の了解をもらって数十年は使えるような建物を建て直した場合、貸主の了解を得た日か、建物が建った日のどちらか早い日を起点に20年間の期限がついた借地契約が始まったものみなします。
もちろん、元々の借地契約が20年以上の契約期間が残っていた場合は、元々の契約の期間が優先されます。
また、借り主と貸主の間で20年以上の契約期間を設定した場合もその期間が優先されます。 - 2
-
借地の貸主に建物を建て直すことを伝えて、2ヶ月たっても貸主から異議がなければ、借地の期間が伸びる前提の建物が建つことを認めたことになります。
承諾がなくても、そのタイミングで契約の更新があれば、わざわざ建物が建とうが建つまいが、関係ありません。 - 3
- 転借地の契約をしている場合も、元々の貸主が転借地権者の建て直しを認めたら、第1項や第2項の規定通り、20年間の転借地契約が始まったものとみなされます。
原文
7
建て直さないなら借地権は解約に
- 第8条
- 借りている土地に建っていた建物が何らかの事情で取り壊されたりした状況になると、借り主としては無理に建て直すのではなくて、地上権の放棄や賃貸借契約の解約交渉をしたり、裁判で訴え出ることができます。
- 2
- 貸主の了解を得ないまま、勝手に数十年は使えるような建物を建て直した場合、貸主としては地上権を認めないことや賃貸借契約の解約を交渉したり、裁判で訴え出ることができます。
- 3
- 建て直さないことになったり、勝手に建て直したことにより、解約というようなことになった場合、その交渉が始まった日から3ヶ月が建ったら借地権は消滅することになります。
- 4
- 借り主から地上権を放棄したり賃貸借契約の解約交渉ができるのは、貸主が地上権を認める前提か、貸主側から賃貸借契約の解約交渉を始めない前提の場合に限られます。
- 5
- 転借地の契約をしている場合も、元々の貸主の了解を得ないまま、勝手に数十年は使えるような建物を建て直した場合、元々の貸主としては地上権を認めないことや賃貸借契約の解約を交渉したり、裁判で訴え出ることができます。
原文
8
借り主に不利な特約は無効です
- 第9条重要
- 借地権の存続期間などに関するこの節の規定に関して、借主側が不利になるような特約をつけたとしても、それは無効とします。
原文
9
第2節 土地を返さなければならなくなるのは
第二節 借地権の効力
借地権を主張するためには
- 第10条重要
- 自分に所有権の登記がある建物が建っていれば、別に借地権の登記がなくても、自分の借地権を主張できます。
- 2
-
借地権の登記がない土地で、自分に所有権の登記がある建物が取り壊された状況になっても、借地権を主張するためには、その土地の見やすい場所に以下のことを記載した掲示板を建てておくことが必要があります。
- どんな建物なのかがわかる事項
- 取り壊された日付
- いつ建て直しを行うのか
- 3
-
民法第566条第1項には、そうとは知らずに地上権や永小作権が付いている土地を購入してしまい、自分のプランが実現できない場合はその契約を解除できるという規定があります。
借地権が付いている土地の場合も、登記のある建物が建っているなどの状況で持ち主の借地権が主張できる状況で買主のプランが実現できない場合は、その契約を解除できます。
第三項には、買主が問題を自覚した時から1年以内で時効となる規定がありますが、この規定も借地権のついた土地のケースでも同じように適用します。 - 4
- 民法第533条には、契約の相手が債務を果たすまで自分も債務を果たさないくても良いという規定がありますが、借地権がついている土地の売買契約を解除するケースでも同じように適用します。
原文
10
借地料の変更を言い出すには
- 第11条重要
-
契約の条件がどうであっても、今後の借地料の値上げや値下げをするためには、貸主からであっても借り主からであっても、次のような環境の変化が必要です。
- その土地にかかる税金の額が変わった
- 土地の価格か、経済状況が変わった
- 近隣の借地料の相場と比べて著しく高すぎたり、安すぎる設定になった
- 2
-
貸主からの借地料値上げの請求に不満な場合、裁判で値上げした金額が妥当であるという判決が出るまでは、借り主が妥当と思う金額のみ支払いをし続けることが認められます。
しかし、裁判で値上げした金額が妥当との判決が出た場合は、その金額と自分が支払ってきた金額との差額に、年利10%の利息をそえて支払いをしなければなりません。 - 3
-
借り主からの借地料値下げの要請に不満な場合、裁判で値下げした金額が妥当であるという判決が出るまでは、貸主が妥当と思う金額を請求し続けることが認められます、
しかし、裁判で値下げした金額が妥当との判決が出た場合は、その金額と自分が受領してきた金額との差額に、年利10%の利息をそえて返還しなければなりません。
原文
11
貸主に認められる先取り特権
- 第12条
- 貸主には先取り特権として、もし借地料の支払いが滞った場合、最大で未納の分の2年分に関して、借地に建っている建物を差し押さえるなどして得られたお金で弁償してもらうことが認められます。
- 2
- 貸主に対する先取り特権を他の債権者に認めさせるには、地上権や土地の賃貸借の登記をしておく必要があります。
- 3
-
貸主に対する借地料の先取り特権は、他の債権者の債権よりも優先して支払いを受けることが認められます。
貸主に関係する債権であっても、次のものは他の債権者の債権の方が優先となります。- 共益費
- 不動産の維持管理にかかる費用や各種工事に関わる費用
- 質権や抵当権として登記をしていたとしても、先取特権にあたる地上権又は土地の賃貸借登記をする以前のもの
- 4
- この条文の規定は転貸借のケースでも同じように適用します。
原文
12
価値ある建物は買い取って
- 第13条
-
期間満了により借地権契約が終了した時、借地上に経っていた建物や正当な手段で設置した設備はまだまだ価値があっても、借り主が他所に持ち出すことは現実的ではありません。
その場合、借り主は貸主に時価で買い取ってもらうよう要求してもかまいません。 - 2
-
借り主から建物の買取を要求された場合、次の二つの条件を満たさなければ支払時期を伸ばしてもらうことはできません。
- 建物の寿命に比べて借地の契約期間が短くなってきた頃に、新築された建物を地主の承諾がないまま建ててしまった
- 貸主からの支払い期間猶予の訴えに対して裁判所がOKを出した
- 3
- この条文の規定は転貸借のケースでも同じように適用します。
貸主に対して“価値の残っている建物を買い取ってもらうよう要求する権利”を《買取請求権》といいます。
原文
13
新しいオーナーに土地を貸してくれない場合
- 第14条
-
借り主から借地に建ってる建物などを貸主ではない人が買い取ったものの、貸主が新しい建物のオーナーに土地を貸すことに同意をしてくれないと事実上その建物は利用できないことになってしまいます。
その場合、元々の借り主と貸主との契約に則って建てられたものならば、新しいオーナーは貸主にその建物を時価で買い取ってもらうように要求してもかまいません。
原文
14
自分で自分の土地に借地権を
- 第15条
-
原則として自分の土地に自分に対して借地権を設定することはできません。
しかし、他の人といっしょに土地を借りるケースに限り、自分の土地に自分に対して借地権を設定することが認められます。 - 2
- 原則的に自分で自分に権利を設定すると混同によってその権利は消滅することになりますが、他の人といっしょに土地を借りるケースなら、自分の借地権は消滅しません。
“他の人といっしょに自分の土地を借りて、自分に借地権を設定すること”を《自己借地権》といいます。
原文
15
絶対認めません
- 第16条
- 借地権を主張するための規定（第10条）、契約満了後の建物の買取に関する規定（第13条）、新しい建物のオーナーの借地権に関する規定（第14条）に関して借り主側に不利な特約をつけた契約を結んでも、それは絶対認められません。
原文
16
第3節 契約内容を変えるためには
第三節 借地条件の変更等
借地条件の変更と増改築の許可
- 第17条
-
借地の上にどんな建物を建てるのか、その種類や構造、規模、用途について限定する契約を結ぶことができます。
しかし、法令による土地の使いみちの制限が変わったり、周囲の土地の使い方が変わったり、あるいはそれ以外の事情によって契約したものとは違う建物にする必要があるのに、貸主と借り主との間で契約内容の変更について話し合いがまとまらない場合は、裁判所に申し立てて認められれば、契約内容を変更することが認められます。 - 2
-
借地の上の建物には増改築をしない条件をつけて契約を結ぶことができます。
しかし、その土地を有効に使うためには当然増築をしても差し支えないはずなのに、貸主と借り主との間で契約内容の変更について話し合いがまとまらない場合は、裁判所に申し立てて認められれば、裁判所が貸主の代わりに増改築の許可を出すことができます。 - 3
- 裁判所が建物の条件を変更したり、貸主の代わりに増改築の許可を出す場合、貸主だけが一方的に不利益を被らないように、借り主から貸主への金銭的なメリットを受けられるようにしたり、それ以外の対応をするように命じられることもあります。
- 4
-
裁判所が条件や増改築の許可に関する裁判をする場合には次のことを十分考慮する必要があります。
- 借地契約の残りの契約期間
- その土地の状況
- 契約を結んでからこれまでの間の経過状況
- その他もろもろ
- 5
- 転借地権が設定されていて、借地の条件や増改築について変更が適当となった場合についても、借り主と同じように裁判所に申し立てて解決することができます。
- 6
- 特に必要のない場合をのぞき、裁判所が借地の条件や増改築についての裁判を行う場合は、裁判を行う前に鑑定委員会の意見を聴く必要があります。
原文
17
やむを得ない事情で更新後の建て直し
- 第18条
-
最初の契約期間が終わり、2回目以降の契約に入って地主としては次の契約はできればナシにしてもらいたいなあ、と思っているケースの規定です。
やむを得ない事情があって、借地に建っていた建物がいったん取り壊されて残りの契約期間よりも長い寿命の建物を建てなければならないことになった場合に限っては、地主が地上権の消滅を言い出せないようにとか、地主から借地の契約を解約できないように決めてある場合なら問題にはならないはずです。
そうなっていない場合は、借り主は裁判所に申し出れば、貸主に代わりやむを得ない建物であれば建てても良いという許可を出すことができます。
だからといって貸主だけが一方的に不利益を被らないように、第7条1項にあるように了解が得られたからといって必ずしも20年間にこだわらない延長期間を定めたり、借地条件を見直したり、借り主から貸主への金銭的なメリットを受けられるようにしたり、それ以外の対応をするように命じられることもあります。 - 2
-
裁判所が契約更新後のやむを得ない事情による建て直しの許可に関する裁判をする場合には次のことを十分考慮する必要があります。
- どんな建物を建っているのか、どんな建物に建て直すのか
- 建物がすでに取り壊されている場合は、どうして取り壊したのか
- 契約を結んでからこれまでの間の経過状況
- 貸主と借り主、それぞれがどれくらいその土地を必要としているのか
- その他もろもろ
- 3
-
この条の規定は転貸借の場合も同じように適用します。
特に必要がない場合をのぞき、裁判所が契約更新後のやむを得ない事情による建て直しの許可に関する裁判をする場合には、裁判を行う前に鑑定委員会の意見を聴く必要があります。
原文
18
建物のオーナーが替わるには
- 第19条
-
借地の上に建つ建物のオーナー、つまり借地の借り主が替わることに関して貸主がノーと言えるのは、貸主にとってディメリットが発生する場合に限られます。
にもかかわらず、貸主がノーといっている場合は、借り主が申し立てをすることにより、裁判所は貸主に代わって借り主への承諾をすることができます。
だからといって貸主だけが一方的に不利益を被らないように、借地としての契約条件が変わることに対して、借り主から貸主への金銭的なメリットを受けられるように命じられることもあります。 - 2
-
裁判所が借地の借り主が替わることに関する裁判をする場合には次のことを十分考慮する必要があります。
- 借地契約の残りの契約期間
- 契約を結んでからこれまでの間の経過状況
- 借り主が替わらなければならない事情
- その他もろもろ
- 3
-
貸主の代わりに裁判所に承諾してほしいという申し立てに対して、裁判所が示した期間内に貸主から「自分がその建物と土地を借りる権利を譲り受けたい」とか「建物ごと又借りしたい」という回答をした場合、裁判所は承諾をする代わりに貸主からの回答に借り主が従うように命令することができます。
この命令には、貸主に対する賃料などやその他の条件もいっしょに裁判所から決められることになります。
この命令を実行することになったら、土地の貸主は借り主に対して、土地の借り主である建物の貸主は建物の借り主である土地の貸主に対して、相手の債務と自分の債務とを同時に履行することも命じられます。 - 4
- 貸主の代わりに裁判所に承諾してほしいという申し立てが取り下げられたり、その申し立てが不適法という理由で却下された場合は、貸主からの自分が建物を借りるという回答は無効になります。
- 5
- 土地の貸主が建物と土地を借りる権利を譲り受けることに関する裁判が始まったら、貸主は借り主の承諾なしにこの裁判を取り下げることはできず、借り主は貸主の承諾なしに建物のオーナーが替わることを承諾してもらうための裁判を取り下げることはできません。
- 6
- 特に必要がない場合をのぞき、建物のオーナーが替わることを承諾してもらうための裁判や、土地の貸主が建物と土地を借りる権利を譲り受けることに関する裁判をする場合には、裁判を行う前に鑑定委員会の意見を聴く必要があります。
- 7
-
この条の各項の規定は又貸しの場合も同じように適用します。
ただし第3項については、貸主が又借りの借り主に対して「自分が権利を譲り受ける」と回答するためには、予め直接の借り主に対して了解を得ておく必要があります。
原文
19
競売で借地上の建物を落札した場合も
- 第20条
-
競売にかけられた借地上の建物を落札したのに、なんの不都合もないはずの土地の貸主が借地権を認めてくれない場合、貸主に代わって裁判所にその承諾をしてもらうことができます。
だからといって貸主だけが一方的に不利益を被らないように、借地としての契約条件が変わることに対して、借り主から貸主への金銭的なメリットを受けられるように命じられることもあります。 - 2
- 競売で落札した建物の借地権に関する裁判に関して、裁判所が考慮すべきこと（第19条第2項）、貸主が自分が借りたいと回答したケース（第19条第3項）、裁判所に却下されたケース（第19条第4項）、裁判を取り下げられないことについて（第19条第5項）、鑑定委員会に意見を聞くことについて（第19条第6項）の規定は同じように適用します。
- 3
- 競売にかけられた土地の借地権に関して裁判所に申し立てができるのは、落札した人が代金を支払ってから2ヶ月以内に限られます。
- 4
-
民事調停法第19条に、調停が不成立の通知を受けてから2週間以内にその件で裁判を起こしたら調停を申し立てた時点で裁判を起こしていたことにするという規定があります。
競売にかけられた土地の借地権に関して裁判所に申し立てが不成立に終わった場合でも、この期間内に裁判を起こした場合は調停を申し立てた時点で裁判を起こしていたこととして扱います。 - 5
-
ここまでの規定は又借りの場合も同じように適用します。
ただし、競売にかけられた土地の借地権に関して裁判所に申し立てをするには、あらがじめ借り主にも了承を得ておく必要があります。
原文
20
借り主に不利な特約は無効です
- 第21条
- 借地条件の変更（17条）、やむを得ない更新後の建て直し（18条）、建物のオーナー変更（19条）の規定について、借主側が不利になるような特約をつけたとしても、それは無効とします。
原文
21
第4節 期限を決めて土地を借りる方法
第四節 定期借地権等
契約が終わったら絶対契約を更新しない特約
- 第22条
-
借地契約をする際に、特約で《定期借地権》を設定すると、契約期間を50年より長期にすれば、どんなことがあっても契約の更新をしない内容が認められます。
さらに特約として、建物の寿命まで間があるからといって契約を更新することもできないようにすることも認められますし、契約が終了した時点で借り主が残した建物を貸主が買い取る義務もなしにすることも認められます。
ただし、この特約がつけられたことは、50年後でも第三者に伝わる必要があるので、必ず公正証書にするなどの方法で契約内容を書面に残す必要があります。
“50年以上の長期契約を結ぶ代わりに、どんなことがあっても契約を更新しないという条件”を《定期借地権》といいます。
原文
22
事業用の定期借地権
- 第23条
- 居住用ではなくて、事業専用の借地ということであれば、契約期間を30年から50年に設定しても、定期借地権の特約をつけることができます。
- 2
-
事業専用の建物を建てるための借地であれば、以下の条文にかかわらず、契約期間を10年から30年に設定することが認められます。
- 契約期間の30年以上に（第3条）
- 終わった契約を結び直した場合の期間（第4条）
- 借り主が更新を希望したら（第5条）
- 借り主に対して異議を申し立てるには（第6条）
- 建て直したら更新20年（第7条）
- 建て直さないなら借地権は解約（第8条）
- 価値ある建物は買い取って（第13条）
- 新しいオーナーに土地を貸してくれない場合（第14条）
- 自分で自分の土地に借地権を（第15条）
- 絶対認めません（第16条）
- 借地条件の変更と増改築の許可（第17条）
- やむを得ない事情で更新後の建て直し（第18条）
- 3
- 事業用の定期借地権の特約をつける場合には、公正証書による契約書を必ず作ってください。
原文
23
契約が終わったら建物は地主に
- 第24条
- 借り主に不利な特約を認めない規定（第9条）は置いといて、契約期間が30年以上ということであれば契約終了と同時に借地契約を終わらせるために、期間が過ぎても借地に建物が残っていたら時価で貸主が建物を買い取るから契約を終了すること、という特約をつけることが認められます。
- 2
-
契約終了後の特約により建物が地主に買い取られた後も借り主や又借りをしている人がその建物を使い続けたいという場合は、地主と借り主との間で建物の賃貸の契約を結ぶ形に移行します。
この契約には契約期間の定めはありませんが、又借りをしている場合には借地の契約期間までが建物の賃貸の契約期間となります。
なお、その契約による賃料をいくらにするのかは、貸主と借り主とが共同で裁判所に申し出て決めてもらってください。 - 3
- 借地に対して同時に次の二つの特約を結ばれている場合、定期借地権の特約よりも、定期建物賃貸借の特約（第38条）の方を優先します。
“事業用で30年以上の長期契約を結んだ上に残った建物を地主に買い取ってもらう代わりに、どんなことがあっても契約を更新しないという条件”を《定期借地権》といいます。
原文
24
一時使用には適用しません
- 第25条
-
いくら事業用であっても、やむをえず設備を仮に設置する場合などあくまでも一時的な目的のために借地をしたことが明らかな場合は、次の条の規定を適用する必要はありません。
- 契約期間の30年以上に（第3条）
- 終わった契約を結び直した場合の期間（第4条）
- 借り主が更新を希望したら（第5条）
- 借り主に対して異議を申し立てるには（第6条）
- 建て直したら更新20年（第7条）
- 建て直さないなら借地権は解約（第8条）
- 価値ある建物は買い取って（第13条）
- 借地条件の変更と増改築の許可（第17条）
- やむを得ない事情で更新後の建て直し（第18条）
- 定期借地権（第22条）
- 事業用の定期借地権（第23条）
- 建物譲渡特約付借地権（第24条）
原文
25
第3章 お金を払って建物や部屋を借りる
第1章 この法律全体にいえること
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